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中介关闭潮:3年一轮回 2017楼市还能有多惨?
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交织着国人爱恨情仇的房地产行业,正经受前途未卜的“生死劫”。刚传出的中介关店潮,折射出北京二手房市场的惨淡景象。这个靠天吃饭的“泥腿子”行业比起群雄围猎的新房市场,也轻松不到哪里去。一方面顶着政策监管压力,一方面遭遇订单暴跌的经营困境,中介们何时才能挨过这个楼市凛冬,还是未知数。几乎同时,全国多地银行上调房贷利率甚至停贷,提高买房人的入场门槛。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。种种迹象表明,这已衍化为一场全方位、无死角的调控,而它的“药效”来得可能比预想中更强烈,也更持久。中介关闭潮:3年一轮回 2017楼市还能有多惨?在楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介经受的“生死劫”成为当前房地产行业的一个缩影。近日,关于中介“关店潮”的消息甚嚣尘上。《证券日报》据北京住建委提供的数据称,受北京“3·17”新政影响,目前除中介自行关闭138家门店外,另有520家中介机构及门店被查处。一名房地产中介人士曾对北京青年报记者表示,他从业10多年以来,从未遇见过如此大规模的整顿风暴。有人甚至用“史诗级别”来形容北京这一轮房地产调控。01楼市变天!“靠天吃饭”的中介,日子并不好过一直以来,二手房作为楼市的风向标而备受关注,尤其是在以北京为代表的一线城市,伴随供地减少、新房市场豪宅化,二手房市场(也叫存量房市场)就成了主力军。由此,中介关店潮对舆情的影响已经超出了事件本身。首当其冲的一个核心问题是:“链家门”关闭门店,究竟是源自监管压力,还是经营压力?3月23日,市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行为,落实正在实施的楼市调控新政。从公开报道的内容看,关闭门店是因监管主动进行合规整治,这属于情理之中,意料之内,但却一定不是真相的全部。购房者寄望于新政的严苛,能让高昂的房价有所低头,因而放缓了买房的步伐,而二手房交易中的卖方,则更不希望在房价下降的预期中做赔本买卖,索性将房产出租。对于房产中介而言,成交量就是生命线,但在买卖双方收紧的夹击中,他们的日子不好过。梳理新闻报道可以发现,北京部分地区二手房价格环比已经开始出现下跌,北京这种超级一线城市,即使能保持“有价”但“无市”,对于中介这种以量为生(依靠撮合成交收取中介费)的行业,无疑是致命的。正如网络作者“三个火枪手”所说,“如果有钱赚,谁会因为所谓的监管去关店啊?政府监管又不是第一次了。核心还是生意没法做了。”在方正证券房地产首席分析师夏磊眼中,一些大型地产中介机构相继关闭门店的做法是比较理性的。2016年房地产市场的成交量预计在今年和明年都不会再重现,而在楼市去年持续火热过程中,地产中介的快速扩张也为其自身背负了很多硬资产,所以,关闭门店的做法不能说是对未来地产前景的恐慌,说其是理性的抉择可能更加合适。02过往中介关店潮,楼市最好的晴雨表实际上,中介关店潮并非像某些新闻里描述的“首次出现”,在2008年至今的近10年里,类似情形已经多次上演。第一波:2008年时代背景:全球金融危机,楼市量价齐跌,多项数据指标降至冰点。事件缩影:当时北京规模最大的房产中介——中大恒基关闭了40余家门店。市场水温:2008年北京二手房市场成交量仅7万余套,与2017年9.7万套相比,下滑幅度高达近25%。第二波:2011年时代背景:受“京十五条”调控影响,二手房成交量大幅下滑。事件缩影:北京二手房中介关闭门店约1000家左右,门店已经连续7个月关店百家以上。上海二手房中介门店从高峰时有1.8万家,下降至1.2万家。市场水温:北京二手房月均成交8000套左右,与去年相比大约下降50%。10月上海二手房成交仅8103套,同比下跌40%。第三波:2014年时代背景:受“国五条”调控影响,楼市从“黄金时代”转向“白银时代”,新房和二手房同时陷入冰冻期。事件缩影:继传出上海大型中介机构裁员消息后,北京中原地产大规模收缩郊区门店,转而主攻城区,另一大品牌中介21世纪不动产也传出了压缩在京门店的消息。市场水温:2014年上半年,北京全市二手住宅网签量仅4.4万套,环比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。第四波:现在时代背景:北京“317”楼市新政,中介整顿力度加大事件缩影:链家累计关闭近87家门店,其中治理开墙打洞关闭门店34家,关闭学区内门店9家,关闭商办小区边门店44家。市场水温:2017年4月,北京二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。03全方位、无死角调控,“药效”可能远超你想象与这轮中介关店潮并行的一个消息也需要注意。据中原地产统计,4月以来,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。迄今,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。如果从2016年9月30日开启的全国19城调控潮正式算起,这波房地产周期的调控持久战已经打了7个多月。以北京为例,3月17日以来,房地产市场调控先是住房信贷收紧,实行认房又认贷、提高二套首付比例、降低贷款最高年限,接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。再然后,“认房认贷又认离”,离婚一年内申请贷款按二套房贷算,并对过道、车库、廊等异型房实行“三不政策”,3月26日又严格商办销售。60天内,北京连续出台十余项措施调控房地产,招招剑指投资投机性炒房。可以说,这是一波以北京为轴心的全方位、无死角的连环调控。“3月份开始的这一轮楼市调控,主要政策就是恢复认房又认贷,从市场交易情况来看,各地楼市快速降温。”中原地产分析师张大伟认为,楼市成交“退烧”后,预计房地产信贷政策的收紧将使得市场成交继续回落。关于房贷收紧的态势,北京市房地产业协会秘书长陈志表示,通过收紧金融杠杆可以压抑市场购买冲动与杠杆投资,防范超越市场承受能力的资金风险。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京作为楼市风向标看,未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的,所以市场的降温趋稳已成定局,而房价也将再无上涨的空间和动力,进一步下滑是大势所趋。“调控来调控去,调控毕竟是短期的效率,本轮调控是和整顿相结合的,主要是因为有些害群之马捣乱,包括一些开发商、中间商,所以才会有整顿市场。” 住建部住房改革专家委员会副主任顾云昌指出,为改变现状,中央和地方的领导小组会,都提出来要进行供给侧的改革,要建立房地产的长效机制。房地产市场具有周期性,不是市场健康就不需要长效机制,必须把调控和长效机制结合起来。视线拉回去年12月,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。随后,北京政府表态2017年严控房价,做到环比不增长。从春节后,全国房地产市场陆续出台的一系列措施来看,本轮调控的意义也许比多数人预想的更深远。中央经济工作会议明确提出,将防控金融风险和资产泡沫作为2017年宏观经济政策的主要目标。由此可见,中央对防控金融风险和资产泡沫问题的重视,当中必然包括房地产泡沫问题。其实,本次楼市调控思路还体现了中央对供给侧结构性改革的决心,这将有助于我国经济增长能够摆脱对房地产市场的过度依赖。“如果你不能用新的思维看房地产市场,你将再一次被市场愚弄。”去年“9.30”以来,马光远一直坚持“中国房地产的天变了”,当前中国房地产的基本面、房地产调控政策的方向性转变,以及未来关于房地产的制度构建的出发点都和过去完全不同。在房地产已经到了历史高位的情况下,政策和行业将面临新的挑战,比如,如何面对存量房的市场。“在这种情况下,政策也好,制度建设也好,甚至房地产这个产业的初心都和过去完全不同。如果简单拿过去的思维去研判政策和市场,势必得到非常荒谬的结论。”马光远说。
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